臨時有緊急資金周轉的需求，像是籌措龐大的醫藥費、購買車輛、購買第二間房屋或是其他創業投資等，但信用貸款能申請的額度無法填補資金缺口，應該怎麼辦？如果你是有房一族，這時候你可考慮利用房屋抵押貸款籌措現金，可是該如何找到最適合自己的房屋抵押貸款方案？本文為你詳細整理了房屋抵押貸款流程、貸款利率、貸款年限、貸款試算與注意事項。
房屋抵押貸款是什麼？和房貸與二胎房貸的差別在哪裡？
房屋抵押貸款就是拿名下的房子，抵押給銀行、融資公司、貸款公司等金融機構以取得一筆資金，坊間常聽到的房屋貸款、二胎房貸，便屬於房屋抵押貸款。不過要注意的是，房屋抵押貸款並不等同於房貸，2者的區別在於前者指的是貸款者本身已經擁有房子，想拿房子作為擔保品去申請貸款，金融機構會著重在房屋本身的價值，藉此評估是否符合貸款資格與貸款額度；後者則是為了購屋而去申請的貸款，金融機構會比較注重在購屋者的條件（例如：是否具備穩定還款能力）。另外，二胎房貸指的是在房產在已經有貸款的情況下，申請者再向另一家銀行申請房屋貸款，此時第二間銀行擁有的房產債權屬於第二順位，故名為二胎房貸。
房屋抵押貸款是什麼？掌握6大好處，籌措資金不怕難
房屋抵押貸款簡單來說就是將自己名下的房屋，作為擔保品抵押給銀行，藉此申請一筆貸款資金來周轉，屬於有抵押借貸，但你知道房屋抵押貸款有哪些優點嗎？接下來，本文將為你介紹房屋抵押貸款6大好處：
1.房屋抵押貸款利率低
由於有房屋這項抵押物作為擔保向銀行借貸，對銀行本身來說風險較低，所以相對來說房屋抵押貸款利率也會較低，一般年利率約1.31%-3%（機動計息）。
2.房屋抵押貸款變現容易
不需要透過買賣交易來換取現金，只需向銀行等金融機構申請，並跑行政流程送件審核，即可完成房屋抵押貸款的申請程序。
3.房屋抵押貸款核貸速度快
一般申請完後，約7-10個工作天，房屋抵押貸款的資金就會核准撥款。
4.房屋抵押貸款年限長
房屋抵押貸款是以「本息平均攤還法」計算，年限約10-40年，綁約1-3年，實際依銀行核貸方案為準，但需注意的是「借款人的年齡」加上「貸款期限」之總和，不得超過70年。
5.房屋抵押貸款成本低
在房屋抵押貸款到期日前，借款人可依照自身償還能力，提前將部分或全部的貸款結清，一般來說大約是綁約後的1-3年，即可提前申請結清貸款，以減少利息成本。
6.享受未來增值空間
由於房屋仍在自己的名下，如果房屋的地點、周遭生活機能及交通便利性都不錯，未來要當房東出租或脫手售出，皆還有許多增值空間。
（想了解房屋貸款利率請參考：2021房屋貸款利率比較，哪家銀行房貸利率最低？）
房屋抵押貸款流程如何申辦？遵守5步驟，房屋抵押貸款超簡單
- 文件資料準備
請準備身份證、第二證件、印章、土地及建物權狀、個人收入財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）以及近一年房貸繳款明細（若沒有房貸在身，則不需準備）。 - 房屋估價試算額度
銀行會先進行房屋估價，若地點機能不佳、屋齡過高或房屋坪數過小則不適合，也會再依照借款人的條件，評估房屋抵押貸款的可貸額度、利率及成數。 - 聯徵查詢信用紀錄
銀行會先查詢借款人的聯徵信用紀錄，確認借款人的信用狀況，以進行風險評估。但需注意的是，聯徵次數是有限制的，所以不建議同時申請多家銀行評估。 - 借貸雙方簽約對保
經銀行審核通過，且雙方對房屋抵押貸款的貸款額度、貸款年限和利率成數沒有異議，就會進行「簽約對保」，也就是銀行與借款人簽訂貸款合約，確保借貸雙方的貸款權益。 - 房屋抵押權設定與撥款
房屋抵押貸款簽約後，雙方會到地政事務所進行房屋設定，確保在貸款期間，借款人不會進行房子買賣或轉讓，之後銀行就會撥款到指定的帳戶中。
房屋抵押貸款需符合什麼條件？符合4原則，申請借貸不拖延
- 年滿20-70歲國民
所有的貸款項目，像是信用貸款、汽車貸款和房屋貸款的年齡限制都相同，需要借款人年滿20歲才可以申貸。 - 屋齡及屋況是核貸的重要考量
當借款人提出房屋抵押貸款的申請時，銀行會先進行房屋估價，而屋齡只是入門的評估項目，銀行還會把房屋座落地段、建築結構、剩餘耐用年限等相關條件列入考量。 - 房屋類型影響核貸額度
一般來說，房屋如果是別墅、透天厝、公寓套房、電梯大廈或商舖，能貸款到比較理想的金額；如果是老屋改建、樓中樓或社區住宅，相對能貸款額度就不會那麼理想。但實際情況還是與政府推動的政策，像是都更計畫，或房價走勢息息相關。 - 備齊文件可以增加核貸效率
如果文件資料不齊全，會影響核貸時間，所以千萬不要漏掉了。
房屋貸款申請管道有哪些？認識3種房屋抵押貸款管道
房屋貸款申請管道1：銀行
銀行房屋抵押貸款年利率落在1.57%-2.5%左右，須特別注意的是，申請人要有足夠的財力證明與良好信用才有辦法通過貸款審核，而貸款年限可分成5-30年攤還，比較適合有長期還款能力的人申請。
房屋貸款申請管道2：融資公司
多數為股票上市公司推出的房屋貸款服務，融資公司是僅次於銀行的貸款管道，比較常用來辦理二胎房貸，而貸款年利率一般7%起，貸款年限最長可以分7-10年攤還。
房屋貸款申請管道3：民間貸款公司
透過民間貸款公司，將房屋當作擔保品去申請貸款，最主要的好處在於信用度審查方面較為寬鬆，就算信用有瑕疵也能申請，最低利率每月0.8%起，無綁約限制，按月還款，撥款時間約1-2個工作天，也可當日急用撥款，是短期資金週轉的首選。
房屋抵押貸款試算｜房屋抵押貸款成數最多能貸到多少？
「房屋抵押貸款成數」約是「房屋殘值的八成」。以估價後2000萬的房屋，來當房屋抵押貸款試算，可以貸款到1600萬的額度，但前提是這間房屋沒有任何負債，如果這間房屋還有500萬的貸款，那銀行估價時會先將貸款金額扣除，再乘以房屋殘值的八成，2000萬 – 500萬 = 1500萬，1500萬再乘以八成計算，所以大約可以貸到1200萬左右。值得注意的是，如果才剛申請完房貸，又需要再申請一次，而且房屋的殘值沒有太大幅度地增加，房貸成數可能會不到八成。
房屋抵押貸款4大常見問題，一次全解答
1. 房屋抵押貸款一定要本人申請嗎？
不一定，只要經過房屋所有權人的同意就可以申請抵押，但也必須是代辦代書，或是符合「表見代理」的情形，也就是說，即便申請人非本人，只要備齊印鑑證明、權狀正本等重要文件，就可以將房子申請抵押。
2. 30年老屋可以申請房屋抵押嗎？
根據都市危險及老舊建築物加速重建條所示，屋齡超過30年就能被定義為老屋，雖能申請抵押，但是因為高齡老屋的折舊、結構老化、安全疑慮等問題，貸款額度相對較低。若想提高老屋抵押的貸款額度，可嘗試使用以下3種方式：
- 提供其他擔保品，如其他土地、汽車等
- 提供信用良好且收入穩定的擔保人
- 使用二胎房貸
3. 已抵押的房子可以賣掉嗎？
可以，一般來說，已抵押的房屋無法變更產權，需要先將貸款還清才可以塗銷抵押權，進而申請產權變更。不過，有些人也會以「揹胎」的形式，在尚未清償貸款的情況下，將所有權轉移給買方，剩下的貸款也由買方負責繳完，雖然看似省事又輕鬆，但若賣方有積欠銀行其他信用貸款或保證債務，銀行可以依法要求買方代替賣方清償債務後，再開具債務清償證明書給買方，因此建議確定抵押權塗銷後再賣出，以免衍生其他糾紛。
想申請房屋抵押貸款，仍有其他問題怎麼辦？
房屋抵押貸款好處多，這也是為甚麼老一輩總說有錢一定要買房，但房產抵押貸款有利有弊，所以在申請前，務必先衡量自身的償還能力，做好還款計畫與規劃，若有任何房屋抵押貸款問題，歡迎尋找專業貸款顧問：來可貸，擁有20年以上資歷的專業貸款規劃團隊，提供免費諮詢服務，為你評估找到最適合的房貸方案！
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